【摘要】 善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为杨立新教授的《论不动产善意取得及适用条件》。

　　　

　　【正文】　　

　　[案情回顾] 一起冒名出售房屋案

　　2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。

　　7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。

　　3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。

　　[焦点笔谈]

　　《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这里规定的我国善意取得制度，不仅包括动产，也包括不动产。本文结合上述案例，探讨我国不动产善意取得制度建立的过程，以及适用不动产善意取得的基本规则。

　　一、国外传统民法规定善意取得制度通常不适用于不动产

　　善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外传统民法规定善意取得，通常不包括不动产，只适用于动产范围。[1]

　　通常认为，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则，其真实含义是，任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。[2]这种让与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。只有这样，才能做到“以手护手”，保护动产交易中的动态安全。

　　后世的民事立法遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度。《德国民法典》第932条规定：“物虽不属于让与人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。”这一条文规定在第三章“所有权”第三节“动产所有权的取得和丧失”中，因而，德国法上的善意取得严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。《日本民法》采取同样的立场，第186条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”不动产不得适用善意取得制度。

　　在英美法，原本坚持“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老法则，任何人都只能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。1952年《美国统一商法典》改变了上述立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上，第2403条规定：“购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。”因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。在美国法的善意取得中，适用范围明确规定为“货物”，当然是动产，不包括不动产。现行英国法所采取的立场与美国法的立场一致。

　　各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取比较一致的立场，是因为土地、房屋等不动产适用登记制度。通过既定的登记公示方法，可以使第三人能够从外观上比较方便地了解不动产物权变动的事实，确定自己的意思表示。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而在不动产交易中，双方当事人必须依照规定变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得的必要前提，故各国立法通常规定只有动产交易适用善意取得制度。

　　当然也有少数特例规定不动产善意取得，例如《瑞士民法典》第973条规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。

　　二、我国不动产善意取得制度的演变和定型

　　我国《物权法》打破善意取得限于动产的传统，将善意取得扩展到不动产交易领域，并非自《物权法》开始，而是有一个演变发展的过程，直至《物权法》通过将其正式定型。

　　（一）早前最高人民法院的三个司法解释

　　最早涉及不动产善意取得的司法解释，是最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款。”之后，又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法。在此，最高人民法院虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定取得房屋所有权的内容，但条文中“经过正当合法手续确定了房屋买卖关系，应保护双方权利”的表述中，就隐含了不动产善意取得的意思。

　　1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效。”这一规定与1963年上述司法解释是相承相依的关系。其中明确的是，在共有人擅自出卖共有房屋的买卖关系中，有三条处理规则：（1）买方明知故犯，即受让人为恶意者，买卖无效；（2）其他共有人明知而不反对的，买卖有效；（3）买方不知情的，即受让人善意无过失者，买卖关系的效力，根据实际情况处理。买受人善意无过失，因而认定为有效者，即为不动产交易的善意取得。该条司法解释故意回避善意取得的字眼，采取较为模糊的表述方法，表达了不动产善意取得的内容，是当时的形势所致。

　　1984年8月30日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》专门规定第六部分“房屋问题”，其中第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”该条文的基本精神，承继了1979年上述司法解释后一部分内容，除文字表述更为准确以外，其三条处理规则没有原则变化。

　　（二）贯彻执行《民法通则》司法解释的规定

　　《民法通则》实施后，1988年最高人民法院制定了《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》，规定了第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是我国司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意取得制度。

　　研究本条司法解释与前述三条司法解释之间的关系，可以看出我国最高司法机关在不动产善意取得法律适用上的思想演变过程，它从合法房屋买卖应保护双方权利开始，发展到非所有权人出卖他人住房为无效，部分共有人擅自出卖共有房屋买方不知情应依实际情况处理；继而提出了造成房屋买卖关系无效应由过错方负责赔偿的意见；最后，在上述基础上，完整地提出了“部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的意见。从中可以看出，最高人民法院的前三个司法解释为贯彻执行《民法通则》司法解释第89条作了量的积累，为不动产善意取得制度奠定了基础，而贯彻执行《民法通则》司法解释第89条则产生了质的飞跃，明确确立了这一制度。

广东省广州市人民政府


广州市社会保障卡管理办法

广州市人民政府令第20号


《广州市社会保障卡管理办法》已经2009年3月2日市政府第13届72次常务会议讨论通过，现予以公布，自2009年10月1日起施行。

市长　张广宁
二○○九年八月十二日


广州市社会保障卡管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市社会保障卡的使用和管理，维护持卡人的合法权益，提高政府社会管理和公共服务水平，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称社会保障卡，是指市政府面向社会发放用于办理个人社会事务，享受社会保障及其他社会公共服务的电子身份凭证。

第三条 本市行政区域内社会保障卡的申领、发放、使用及相关管理活动，适用本办法。

第四条 社会保障卡的发放对象为本市户籍人员以及依法享受本市社会保障及其他公共服务的非本市户籍人员。

第五条 市信息化主管部门负责社会保障卡信息系统的规划、建没和管理，监督和协调社会保障卡的应用，组织实施本办法。

第六条 市社会保障卡经办机构受市信息化主管部门的委托，负责社会保障卡的申领受理、制作、发放以及服务网点的管理等工作，并就卡的应用提供业务指导。

第七条 各区、县级市、镇人民政府以及街道办事处，应当配合做好社会保障卡的申领受理和发放工作。

第二章 社会保障卡的使用

第八条 劳动保障、人事、民政、卫生、教育、交通、公安、司法行政、人口与计划生育、住房保障、残疾人保障、公积金管理等相关业务部门，应当在其提供公共服务时应用社会保障卡。

第九条 相关业务部门应当将其依职权采集和更新的与社会保障卡有关的信息依法及时、准确、完整地向社会保障卡经办机构无偿提供，并与其他业务部门实行共享。

第十条 社会保障卡经办机构和相关业务部门应当采取技术手段和管理措施，保护持卡人的个人隐私，确保社会保障卡的使用安全。

社会保障卡经办机构和相关业务部门应当在各自的职权范围内依法使用与社会保障卡有关的信息，未经持卡人同意，不得用于其他用途。

第十一条 社会保障卡的制作、应用应当符合行业和地方的标准和技术规范。

第十二条 社会保障卡记录的个人信息包括视读信息和机读信息。

社会保障卡的视读信息包括卡号、持卡人姓名、公民身份号码、性别、民族、个人相片等基本信息。

社会保障卡的机读信息包括持卡人基本信息、和持卡人在社会保障卡各应用领域中的相关管理和应用信息。

第十三条 社会保障卡经办机构和相关业务部门应当在服务场所或者政府网站公示社会保障卡的使用范围和使用方法，免费提供服务手册。

第十四条 社会保障卡只限持卡人本人使用。持卡人应当妥善保管社会保障卡及其密码。

第十五条 持卡人可凭卡申请查询卡内信息和相关业务部门提供的其他信息，社会保障卡经办机构和相关业务部门应当依照政府信息公开的相关法律、法规、规章的规定向持卡人提供查询服务。

持卡人认为上述信息记录不准确的，可以依照政府信息公开的相关法规、规章的规定向社会保障卡经办机构或者相关业务部门申请更正。

第十六条 持卡人不满16周岁的，社会保障卡的有效期为6年；持卡人已满16周岁不满26周岁的，社会保障卡的有效期为10年；持卡人已满26周岁不满60周岁的，社会保障卡的有效期为20年；持卡人年满60周岁的，社会保障卡长期有效。

第三章 社会保障卡的申领、挂失和注销

第十七条 申领社会保障卡，申请人应当填写申领登记表，提供本人有效身份证件、相片、联系电话和通讯地址。

第十八条 持卡人应当自社会保障卡有效期届满之前30曰内到社会保障卡经办机构服务网点申请换领新卡。

第十九条 社会保障卡卡面污损、残缺不能辨认，或者芯片损坏不能在读卡设备上读写的，持卡人应当到社会保障卡经办机构服务网点换领新卡。

第二十条 持卡人姓名、公民身份号码、民族等基本信息依法变更后，应当到社会保障卡经办机构服务网点换领新卡。

第二十一条 持卡人遗失社会保障卡的，应当持本人有效身份证件到社会保障卡经办机构服务网点办理书面挂失手续；不能办理书面挂失的，可以通过电话方式申请挂失。通过电话方式申请挂失时，应当提供持卡人姓名、公民身份号码、联系电话等相关信息。

第二十二条 社会保障卡经办机构应当在受理挂失申请后1小时内通知相关业务部门。相关业务部门应当在接到通知后4小时内冻结该卡的使用。

第二十三条 持卡人办理挂失手续后，可以持本人有效身份证件到社会保障卡经办机构服务网点办理解除挂失手续。

社会保障卡经办机构应当在受理解除挂失申请后1小时内通知相关业务部门。相关业务部门应当在接到通知后4小时内解除对该卡的冻结。

第二十四条 持卡人遗失社会保障卡申请补领新卡的，自社会保障卡经办机构服务网点受理补领申请之时起，原社会保障卡自动失效。

第二十五条 持卡人因死亡、出国定居等原因被公安机关注销户籍依法不应继续享受本市社会保障及其他社会公共服务的，公安机关应当在注销户籍之日起7日内告知社会保障卡经办机构，社会保障卡经办机构应当在获悉户籍注销信息、后7日内注销持卡人的社会保障卡，并将注销社会保障卡的信息告知相关业务部门。

第二十六条 申请人初次申领社会保障卡的，社会保障卡经办机构应当在受理申请后30日内向符合条件的申请人发放社会保障卡。

持卡人申请换领或者补领社会保障卡的，社会保障卡经办机构应当在受理申请后7日内向符合条件的申请人发放新卡。

第二十七条 申请人领取社会保障卡需依法缴纳工本费，在领卡1年内因质量问题影响使用而换领的除外。

社会保障卡工本费收费标准，按照物价主管部门和财政主管部门的有关规定执行。

第二十八条 持卡人换领或者补领社会保障卡期间，各相关业务部门应当采取补救措施，保障持卡人办理个人相关社会事务的基本需求，具体补救措施由各相关业务部门另行制定。

第四章 法律责任

第二十九条 公民、法人或者其他组织认为社会保障卡经办机构或者相关业务部门在社会保障卡的发放、应用等管理过程中有违法行为的，可以向监察机关、上级行政机关或者市信息化主管部门举报。收到举报的机关应当依法予以调查处理。

公民、法人或者其他组织认为社会保障卡经办机构或者相关业务部门在社会保障卡的发放、应用等管理过程中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十条 社会保障卡经办机构违反本办法的规定，有下列情形之一的，由监察机关或者市信息化主管部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)不依法履行发卡职责的；

(二)违法收取费用的；

(三)违法使用社会保障卡相关个人信息的；

(四)未依法采取安全保障措施造成个人隐私受侵害的。

第三十一条 社会保障卡相关业务部门违反本办法的规定，有下列情形之一的，由监察机关、上级行政机关或者市信息化主管部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)无正当理由拒绝使用社会保障卡办理业务的；

(二)违法使用社会保障卡相关个人信息的；

(三)未依法采取安全保障措施造成个人隐私受侵害的。

第三十二条 社会保障卡经办机构、相关业务部门及其工作人员在社会保障卡的发放和管理过程中绐持卡人或者其他利害关系人造成经济损失的，应当依法予以赔偿。

第三十三条 冒领、冒用、盗用他人社会保障卡的，由相关业务部门依法追究其法律责任。

伪造、变造或者买卖社会保障卡，以及使用或者买卖伪造、变造的社会保障卡的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》追究其法律责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五章 附 则

第三十四条 本办法施行后，本市人民政府各部门和各区、县级市人民政府不再发放用于办理个人社会事务、享受社会保障等社会公共服务的其他电子身份凭证；已经发放的，应当逐步纳入社会保障卡体系。

第三十五条 本办法自2009年10月1日起施行。