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物业管理仍需完善/潘?F

时间:2024-07-11 13:02:55 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9777
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物业管理仍需完善 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物 
 
物业管理仍需完善


物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物,它与房地产市场的繁荣发展息息相关,相互作用。但实际上,由于我国房地产业起步较晚,因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向,忽视了物业管理对房地产市场的反作用。物业管理是一种综合性的经营服务方式,它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理,如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务,对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。

据有关资料统计,截止1996年底,上海市已依法登记成立物业管理企业1540多家,成立业主委员会达1600多个,而且近年来增长幅度也很大。上海市政府及时关注物业管理行业在上海的发展,上海市人大常委会审议并通过了《上海市居住物业管理条例》,并于1997年7月1日起实施。物业管理有了法律依据,对保护房地产市场健康有序的发展是件好事,但实际执行上仍有一些问题。

一、住宅售前、售后管理脱节矛盾较大。住宅销售单位要求业主必须交纳维修备用基金才能进户,通过合同形式与业主明确对住宅的管理和维修应尽的责任和义务。但房产开发商与业主、物业管理公司与业主因权利义务不明确造成住宅售前、售后管理脱节。一般来说,较大规模的一些房产开发商自己组建物业管理公司对其所出售的房屋进行管理,这样做法体现了“谁开发、谁管理”的精神,有一定优势,如有利于配套设施的进一步完善等优势。但这样的管理模式的弊病也较明显。其一,因为物业管理公司是房产开发商自己组建的,其本身专业管理的经验不足。其二,通常物业管理公司是房地产公司的下属公司,在很多权利义务关系中不能以独立的第三方理直气壮地向房产开发商验收物业、接管档案、索要保修期内的支出费用。其三、有些房地产开发商仅有一个开发项目,开发完之后该企业的历命也完成了,这也显然不能体现“谁开发、谁管理”的优势。这些弊病对业主的损害是相当大的。

二、物业管理公司的物业保养、维修服务不到位,服务质量差,收费不合理,与销售方销售宣传时差距较大。根据现行法律,业主管委会成立后可自主选择物业管理公司。可有两大矛盾使操作变得困难。一是由于房地产市场销售情况不好造成售房率、入住率不高,业主未达到法律规定的人数无法成立业主管委会,也不能自主选择物业管理公司。二是业主管委会选择新的物业管理公司后,原物业公司公司却拒不移交或者无法移交有关档案资料。

上文所述仅是物业管理行业中的一些问题,这许多矛盾在市场发展进程中有些是不可避免的,政府也已经注意到并积极改进,同时也需要各方人士一起努力。




济南市行政过错问责暂行办法

山东省济南市人民政府


第247号




 《济南市行政过错问责暂行办法》已经2013年2月4日市政府第20次常务会议讨论通过,现予公布。

市 长 杨鲁豫
2013年2月19日




第一章 总 则

  第一条 为保证行政机关工作人员依法履行职责,提高行政效能,建设法治政府,根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》和《山东省行政程序规定》等法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市各级行政机关工作人员行政过错责任的追究与监督活动。
  第三条 本办法所称行政过错责任,是指行政机关在实施具体行政行为过程中,因工作人员不履行、不正确履行法定职责,造成不良影响或者后果,经依法确认责任人员应当承担的责任。
  第四条 市、县(市、区)人民政府统一领导本行政区域的行政过错责任追究工作。
  各级政府及其工作部门是行政过错责任追究机关;各级监察机关具体负责本办法的组织实施。
  人力资源和社会保障、政府法制部门应当按照各自职责,共同做好行政过错责任追究工作。
  第五条 行政过错责任追究应当坚持实事求是、公平公正、权责统一、教育与惩戒相结合的原则。

第二章 行政过错责任的追究范围

  第六条 行政机关实施下列具体行政行为时,因工作人员不履行、不正确履行法定职责,或者工作作风懈怠、推诿扯皮,服务态度恶劣、效率低下,造成不良影响或者后果的,应当追究行政过错责任:
  (一)行政许可、行政处罚、行政强制、行政征收、行政裁决、行政确认、行政给付、行政检查;
  (二)法律、法规、规章规定的其他具体行政行为。
  第七条 本办法所称不履行法定职责,是指下列未依法履行职责的情形:
  (一)实施依申请的行政行为,接到行政相对人的申请后,不履行许可、登记、给付、答复、公开等职责的;
  (二)不履行检查、检验、检测、检疫职责的;
  (三)对发现的违法行为未履行制止、纠正职责的;
  (四)收到公民、法人或者其他组织的投诉、举报、申诉、控告、检举后,不履行调查、处理等职责的;
  (五)应当履行保护人身权利、财产权利、受教育权利等法定职责而不履行的;
  (六)不履行上级机关决策事项的;
  (七)不按照规定办理上级机关交办事项的;
  (八)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第八条 本办法所称不正确履行法定职责,包括下列情形:
  (一)主要事实认定不清、证据不足的;
  (二)适用依据错误的;
  (三)违反法定程序的;
  (四)超过规定时限的;
  (五)行政管理中采取的行政方法、手段明显失当,或者超越职权、滥用职权的;
  (六)行政执法行为明显不当的;
  (七)对于明显相同情况的相对人不同对待,歧视特定相对人的;
  (八)法律、法规、规章规定的其他情形。

第三章 行政过错责任的承担主体

  第九条 行政过错责任应当根据责任人在造成行政过错中的作用和过错情节,由承办人、审核人和批准人分别承担。
  前款所称承办人,是指行政行为的具体实施人员;审核人,包括行政机关内设机构负责人、分管领导,以及按规定行使审核职权的其他负责人;批准人,包括签发行政决定的行政机关负责人,以及按规定或者经授权行使批准职权的其他负责人。
  第十条 承办人有下列情形之一造成行政过错的,应当单独承担过错责任:
  (一)独立行使职权的;
  (二)未经法定审核、批准程序擅自实施行政行为的;
  (三)隐瞒事实、隐匿证据或者提供不真实情况致使审核人、批准人作出错误决定的;
  (四)擅自改变审核、批准内容的。
  第十一条 审核人或者批准人有下列情形之一造成行政过错的,分别承担责任:
  (一)变更或者未采纳承办人正确意见的;
  (二)承办人提出拟办意见错误,审核人或者批准人应当发现而未发现,或者发现后未予以纠正的。
  第十二条 两人或者两人以上共同实施行政行为,造成行政过错的,主办人应当承担主要责任,其他人承担次要责任;不能区分主次责任的,共同承担责任。
  第十三条 承办人执行公务时,认为上级的决定或者命令有错误的,可以向上级提出改正该决定或者命令的建议;上级不改变或者要求立即执行的,承办人应当执行,但不承担责任。
  第十四条 行政机关领导集体决策作出的决定,导致行政过错的,作出决定的主要领导承担责任。

第四章 行政过错的责任形式

  第十五条 行政过错责任形式分为行政过错处理和行政处分。行政过错处理和行政处分可以单独或者合并使用,但不得以行政过错处理代替行政处分。
  对行政过错行为应当予以行政处分的,依照《行政机关公务员处分条例》的规定执行。
  第十六条 行政过错处理的种类包括:
  (一)责令作出书面检查;
  (二)责令道歉;
  (三)通报批评;
  (四)行政告诫;
  (五)停职检查;
  (六)调离工作岗位;
  (七)责令辞去领导职务;
  (八)法律、法规、规章规定的其他形式。
  前款规定的处理种类,可以单独或者合并使用。
  第十七条 行政过错责任人有下列情形之一的,应当从重追究责任:
  (一)拒绝改正错误的;
  (二)故意或者有重大过失的;
  (三)行政过错发生后,瞒报或者不采取有效措施,致使损害后果扩大的;
  (四)行政过错行为情节恶劣或者造成严重后果的;
  (五)一年之内被追究行政过错责任超过两次的;
  (六)隐瞒过错事实真相,干扰、阻碍对过错责任调查处理的;
  (七)对投诉人、举报人、调查人及证人打击报复的;
  (八)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第十八条 行政过错责任人有下列情形之一的,可以从轻或者减轻追究责任:
  (一)情节轻微、损害和影响较小的;
  (二)积极采取补救措施,有效避免、减轻或者挽回损失、消除不良影响的;
  (三)积极配合调查或者有其他立功表现的;
  (四)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第十九条 行政过错责任人有下列情形之一的,应当不予追究责任:
  (一)因执行上级行政机关的决定或者命令导致行政过错的;
  (二)行政过错情节显著轻微的;
  (三)主动发现并及时纠正,未造成危害后果的;
  (四)因法定技术鉴定部门鉴定结论错误直接导致行政过错的;
  (五)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第二十条 因行政过错造成行政机关承担国家赔偿责任的,应当依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定,向有关行政过错责任人追偿。
  第二十一条 行政过错问责处理结果应当记入本人档案。
  被追究行政过错责任的人员,在当年年度考核中不得被评为优秀等次。
  第二十二条 行政过错问责处理情况应当在一定范围内公开。

第五章 行政过错责任的追究程序

  第二十三条 行政行为有下列情形之一的,由行政过错责任追究机关调查处理:
  (一)被已生效的判决或者行政复议决定撤销、变更、责令重新作出具体行政行为、责令限期履行、确认具体行政行为违法的;
  (二)监察、审计、政府法制等部门要求调查处理的;
  (三)公民、法人或者其他组织检举、控告、投诉的;
  (四)其他应当调查处理的。
  第二十四条 公民、法人或者其他组织认为行政机关及其工作人员存在行政过错行为,向监察机关检举、控告、投诉的,由监察机关调查处理;监察机关也可以转交行政过错责任追究机关调查处理。
  第二十五条 政府法制部门(机构)在行政执法监督过程中发现行政执法过错的,应当进行调查。情节轻微的,责令其限期改正;情节严重的,向本级监察机关(机构)提出行政执法过错处理建议。
  第二十六条 对公民、法人或者其他组织的检举、投诉、控告,行政过错责任追究机关应当在三个工作日内决定是否受理。需要移送其他机关的,应当在三个工作日内移送。
  对实名检举、投诉、控告的,行政过错责任追究机关应当予以反馈。
  第二十七条 行政过错责任调查,应当由两名以上工作人员进行。需要向有关单位和人员取证的,有关单位和人员应当予以配合。
  调查人员应当听取被调查人的陈述和申辩。
  调查人员应当制作笔录。
  第二十八条 行政过错问责案件,应当自受理或者决定调查之日起一个月内作出处理决定。情况复杂的,经行政过错责任追究机关主要负责人批准,可以延长一个月。
  第二十九条 行政过错行为应当予以行政过错处理的,行政过错责任追究机关制作《行政过错处理决定书》,并自作出之日起三个工作日内送达当事人,并函告同级人力资源和社会保障部门。
  第三十条 《行政过错处理决定书》应当载明下列事项:
  (一)行政过错责任人的姓名、单位、职务;
  (二)认定行政过错责任的事实和证据;
  (三)责任形式和依据;
  (四)不服行政处理决定的救济途径和时限;
  (五)作出决定的机关名称、印章和日期。
  第三十一条 被问责的工作人员对行政过错处理决定不服的,可以自收到决定之日起十个工作日内向作出决定的机关申请复核;对复核决定不服的,可以自收到复核决定之日起十个工作日内向作出该复核决定机关的上一级机关提出申诉;也可以不经复核,自收到处理决定之日起十个工作日内直接提出申诉。
  第三十二条 行政机关应当自受理复核申请之日起三十个工作日内作出书面复核决定并送达申请人。
  申诉受理机关应当自受理申诉之日起三十个工作日内作出申诉决定书并送达申诉人和原处理机关;案情复杂的,经申诉受理机关主要负责人批准,可以延长十个工作日。
  被问责的人员不因提出复核、申诉被加重处理。第三十三条 申诉受理机关经审查认定原处理决定有误的,原处理机关应当自收到申诉决定之日起十个工作日内予以改正。
  经复核、申诉认定原处理决定错误,对当事人造成名誉损害的,原处理机关应当为其恢复名誉、消除影响;造成经济损失的,依法予以赔偿。
  第三十四条 行政过错责任追究机关对行政过错行为不处理的,由监察机关依照权限予以通报批评并责令限期改正;情节严重的,对主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

第六章 附 则

  第三十五条 对本市法定授权组织、行政委托组织以及其他具有社会管理和公共服务职能组织的工作人员的行政过错责任追究,参照本办法执行。
  第三十六条 本办法自2013年4月1日起施行。


国务院办公厅转发国家经贸委等部门关于进一步扶持农业机械工业发展若干意见的通知

国务院办公厅 国家经贸委


国务院办公厅转发国家经贸委等部门关于进一步扶持农业机械工业发展若干意见的通知

国办发〔2002〕65号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  国家经贸委等部门《关于进一步扶持农业机械工业发展若干意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
              国务院办公厅
            二OO二年十二月六日

关于进一步扶持农业机械工业发展若干意见

国家经贸委 国家计委 财政部 
农业部 外经贸部 人民银行 
海关总署 税务总局 质检总局
(二OO二年十一月十二日)

  农业机械化是农业现代化的重要基础。新中国成立多年来,我国农业机械(以下简称农机)工业立足于自主发展,已经建成门类比较齐全的制造体系,拥有一定的基础和规模,为农业发展提供了大量农机装备。农机的广泛使用,极大地改善了农业生产条件,促进了农业增产增收和农民致富,推动了农业向集约化、产业化、现代化方向发展。但是,目前我国农机工业发展还不能完全适应新时期农业发展和农村经济结构战略性调整的客观需要。面对国内外两个市场的竞争,一些农机企业存在着严重的生存和发展危机。因此,深化改革、调整结构、不断创新,已经成为当前农机工业重要而紧迫的任务。为了支持我国农机工业发展,现提出以下意见:
  一、深化农机企业改革,加快转换机制
  各地应根据《国务院办公厅关于转发国家经贸委国有大中型企业建立现代企业制度和加强管理基本规范(试行)的通知》 (国办发〔2000〕以号)和《国务院办公厅转发国家经贸委关于鼓励和促进中小企业发展若干政策意见的通知》(国办发〔2000〕59号)要求,结合当地实际情况,采取有效措施,促进农机企业进一步转变观念,以市场为导向,深化改革,转换企业经营机制,加快建立现代企业制度,不断提高市场应变能力和整体竞争力。通过改革、改组和改造,鼓励和扶持不同所有制的农机企业组建大型农机企业和企业集团,形成农机龙头企业,参与国内外市场竞争。鼓励国有大中型农机企业通过规范上市或吸收社会资本,依法改制成为多元股东结构的有限责任公司或股份有限公司。鼓励民营企业、外资企业等通过投资、兼并、重组等方式进入农机制造行业。对严重资不抵债、技术装备落后、产品无市场的农机企业,应通过依法实施破产等途径退出市场。
  二、加强对农机工业发展的引导,大力调整产品结构
   各级政府要加强对农机工业发展的引导,根据农业结构调整对农业机械化技术的多样性需求,在一些优势农产品产业带建立农业机械化技术示范区,大力推进农业技术进步,拉动农机工业需求,促进农机企业科研开发和产品结构调整。要按照国家经贸委、农业部公布的农机工业“十五”发展规划和全国农业机械化“十五”发展规划要求,紧紧抓住当前农业和农村经济结构调整的契机,围绕市场需求,加快农机产品结构调整步伐,开发各种新产品,提高产品质量,降低成本,搞好售后服务,增强竞争能力。要重点发展能提高水稻、玉米、棉花、大豆等农产品劳动生产率和产品品质的生产全过程机械化成套设备;发展能大幅度提高农产品附加值的精(深)加工、干燥、储运和保鲜设备;发展有利于保护生态环境的保护性耕作配套机具、新型节水灌溉设备和节能设备,新型牧场和草原建设系列成套设备以及畜牧、水产养殖加工、植树种草等设备,更好地满足农业和农村经济发展的需求。
  三、实施“走出去”战略,积极开拓国际市场
  要充分利用我国部分农机产品技术成熟和性能价格比方面的优势,抓住机遇,巩固和开拓国际农机市场。要立足长远,制定“走出去”战略计划,鼓励有条件的企业加快开拓国外市场,积极在国外建厂设点,实现当地化生产并不断提高产品市场占有率。有关部门要按照优化结构、提高质量、降低成本的要求,对农机出口企业实施分类指导。推动农机出口企业通过IS09000质量体系认证、15014000环保认证等。要研究制定扩大农机出口的长期规划,鼓励农机企业针对用户需求调整产品结构,发展市场急需产品和自有知识产权的产品,提高企业在国际市场的竞争力。要改变以往只重视产品出口销售而忽视售后服务的做法,支持农机企业加强售后服务网点建设,完善出口产品的零配件供应和维修服务。要利用我国驻外经商机构和各种媒体,加强对农机贸易信息的收集、利用工作,为农机企业提供服务。要强化宏观管理,规范企业的竞争行为,维护正常的农机产品出口秩序,制止对外低价竞销行为,维护农机企业的整体利益。
  四、建立健全法规体系,打击假冒伪劣产品,规范市场秩序
  要加快制定农机产品监督管理的法律法规和有关技术标准,加强对农机市场的监督管理。要加强对农机产品质量的监督抽查,坚决打击制售假冒伪劣农机产品坑农害农的行为,把打假治劣与扶优扶强结合起来,建立企业举报、政府部门执法的打假协作机制。尽快建立企业产品质量信用体系,采取措施鼓励、扶植和保护名优农机产品及其生产企业。规范农机检测和发证制度,除国家质检部门统一检测发证外,取消其他对农机市场准入方面的限制。各地区要清理和取缔人为设置的市场障碍,严禁不合理收费等扰乱市场秩序的行为,减轻企业负担。严禁仿冒他人产品,侵犯他人知识产权。要加强对企业技术秘密和专利的保护,打击各种仿冒抄袭行为,用法律手段保护企业知识产权。
  五、进一步加大政策扶持力度
  各地区、各部门要进一步加大政策扶持力度,鼓励和支持农机工业发展。
  (一)继续实施农机产品有关税收优惠政策。继续实施现行对农机产品按13%增值税税率征税的优惠政策。“十五”期间,对生产大马力拖拉机、联合收割机等国家鼓励发展的重点农机产品,所需进口国内不能生产、进口金额较大且进口税率较高的少量专用零部件,可通过制定暂定税率的方式适当降低进口关税,进口环节增值税照征。
  (二)对农民购买农机产品提供信贷支持和补助。各商业银行要严格按照国家产业政策要求,对农民购买属于促进农业结构调整和资源保护、推广农业新技术、节本增效的新型农机产品,提供信贷支持。同时对农民购买上述农机产品,给予适当补助。具体补助办法由财政部、农业部、国家经贸委等有关部门商定。
  (三)支持农机新技术、新产品开发。国家支持农机工业的技术创新。财政预算安排的科技开发资金,要将农机工业作为重点之一给予支持。农机企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用,可按照财政部、税务总局《关于促进企业技术进步有关财务税收问题的通知》(财工字〔199634l号)以及《国家税务总局关于促进企业技术进步有关税收问题的补充通知》(国税发〔19963152号)规定的政策执行。
  (四)加强农机企业技术改造。鼓励农机企业采取多种措施,广泛吸收各种资金,加快技术改造步伐,不断提高生产技术水平和工艺装备水平。要大力支持农机企业技术改造。有关部门在出台技术改造方面的扶持政策时,要充分考虑农机行业特点,支持农机企业发展;对生产市场急城产品的农机企业,其技术改造项目要予以优先安排。
  (五)重视农机行业人才培养和使用。要重视农机行业效益低、人才流失严重的问题,采取积极措施,改善骨干技术人才的工作和生活条件,重视对人才的培训和使用,充分吸引农机企业技术和管理人才,保持农机行业人才队伍的稳定,促进农机工业健康发展。