安徽省巢湖市人民政府


巢湖市人民政府令
第５号


　　《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经2003年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自2003年8月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　　夏望平
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年七月二日

　　 　　　　　　　　　　　　　　巢湖市城市住宅区物业管理办法

　　　　　　　　　　第一章 总 则
　　第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。
　　非住宅区物业管理参照本办法规定执行。
　　第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。
　　市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。
　　　　　　　　第二章 业主大会及业主委员会
　　第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。
业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。
　　第六条 业主大会履行下列职责：
　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　(三)选聘、解聘物业管理企业；
　　(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。
　　第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
　　第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　(四)监督业主公约的实施；
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。
　　第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。
　　业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。
　　第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。
　　业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。
　　第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。
　　　　　　　　　　　第三章 物业管理企业
　　第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
　　第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。
　　第十五条 物业管理企业的权利：
　　(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；
　　(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；
　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理；
　　(五)开展多种经营活动和有偿服务。
　　第十六条 物业管理企业的义务：
　　(一)履行物业服务合同；
　　(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；
　　(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
　　(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。
　　第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。
　　　　　　　　　第四章 物业的管理、使用与维护
　　第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
　　房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。
　　第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。
　　第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。
　　第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。
　　业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。
　　第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。
　　第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：
　　(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；
　　(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
　　第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
　　(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；
　　(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；
　　(三)损坏、占用绿化地；
　　(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；
　　(五)随意停放自行车和机动车辆；
　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
　　(七)发出超规定标准的噪音；
　　(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。
　　第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。
　　第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。
　　　　　　　　　第五章 专用房屋及物业管理费用
　　第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：
　　(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的物业管理用房；
　　(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；
　　(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；
　　前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。
　　第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：
　　(一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；
　　(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；
　　商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
　　第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。
　　第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。
　　第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。
　　第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。
第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。
　　第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。
　　第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。
　　　　　　　　　　　　第六章 法律责任
　　第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。
　　第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　　　　　　　　　　　第七章 附 则
　　第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。


广东省广州市人民政府


转发省人民政府转发审计署《关于内部审计工作的规定》的通知
广州市人民政府



各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
现将省人民政府《转发审计署＜关于内部审计工作的规定＞的通知》（粤府〔1996〕7号）转发给你们，请认真贯彻执行。

转发审计署《关于内部审计工作的规定》的通知

粤府〔1996〕7号


各市、县、自治县人民政府，省府直属各单位：
现将审计署1995年7月14日发布的《关于内部审计工作的规定》（第1号令）转发给你们，请结合实际情况，切实建立健全内部审计制度，以加强内部管理和监督，遵守国家财经法规，促进廉政建设。
以上通知，请认真贯彻执行。

中华人民共和国审计署令第1号
各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府，审计厅（局），国务院各部委、各直属机构，各专业银行，人民保险公司，驻国务院部门审计局，各特派员办事处，解放军审计署、新疆生产建设兵团，有关部门内审机构，南京审计学院，署机关各单位：
《审计署关于内部审计工作的规定》已经审计署审计长会议通过，现予发布施行。

审计署关于内部审计工作的规定
第一条 根据《中华人民共和国审计法》，为了建立健全内部审计制度，加强内部审计工作，制定本规定。
第二条 内部审计是部门、单位实施内部监督，依法检查会计帐目及其相关资产，监督财政收支和财务收支真实、合法、效益的活动。
国务院各部门和地方人民政府各部门、国有的金融机构和企业事业组织，以及法律、法规、规章规定的其他单位，依法实行内部审计制度，以加强内部管理和监督，遵守国家财经法规，促进廉政建设，维护单位合法权益，改善经营管理，提高经济效益。
第三条 下列单位，应当设立独立的内部审计机构：
（一）审计机关未设派出机构，财政、财务收支金额较大或者所属单位较多的政府部门；
（二）县级以上国有金融机构；
（三）国有大中型企业；
（四）国有资产占控股地位或者主导地位的大中型企业；
（五）国家大型建设项目的建设单位；
（六）财政、财务收支金额较大或者所属单位较多的国家事业单位；
（七）其他需要设立内部审计机构的单位。
上述单位可以根据需要，设立总审计师。
其他审计业务较少的单位，可以设置专职内部审计人员。
第四条 内部审计机构在本单位主要负责人的直接领导下，依照国家法律、法规和政策，以及本部门、本单位的规章制度，对本单位及所属单位的财政、财务收支及其经济效益进行内部审计监督，独立行使内部审计监督权，对本单位领导负责并报告工作。
第五条 审计署负责指导和监督全国的内部审计工作；地方各级审计机关负责指导和监督本地区的内部审计工作；审计机关驻部门的派出机构负责领导所属单位和指导、监督本系统内部审计工作；部门和单位的内部审计机构负责领导所属单位的内部审计工作。
第六条 审计机关应当依法履行对内部审计业务指导和监督的职责，具体是：
（一）按照法律、法规和各级政府的要求，起草内部审计法规草案，制定内部审计准则和其他内部审计规章、制度；
（二）指导和监督有关部门、单位建立健全内部审计机构，配备内部审计人员；
（三）指导、监督内部审计机构和审计人员按照有关规定进行内部审计工作；
（四）组织内部审计理论研究，培训内部审计人员；
（五）总结、交流、宣传内部审计工作经验，表彰内部审计先进单位和个人。
内部审计机构应当接受审计机关的业务指导和监督。
第七条 内部审计机构对本单位及所属单位的下列事项进行审计：
（一）财务计划或者单位预算的执行和决算；
（二）财政、财务收支及其有关的经济活动；
（三）经济效益；
（四）内部控制制度；
（五）经济责任；
（六）建设项目预（概）算、决算；
（七）国家财经法规和部门、单位规章制度的执行；
（八）其他审计事项。
第八条 内部审计机构对本部门、本单位与境内、外经济组织兴办合资、合作经营企业以及合作项目等的合同执行情况；投入资金、财产的经营状况及其效益，依照有关规定，进行内部审计监督。
第九条 部门内部审计机构可以对行业经济管理中的重要问题开展行业审计调查。
第十条 内部审计的工作成果，经测评后，可以作为审计机关、社会审计组织等工作的参考依据。
第十一条 在审计管辖范围内，内部审计机构的主要权限是：
（一）根据内部审计工作的需要，要求有关单位按时报送计划、预算、决算、报表和有关文件、资料等。
（二）审核凭证、帐表、决算，检查资金和财产，检测财务会计软件，查阅有关文件和资料。
（三）参加有关会议。
（四）对审计涉及的有关事项进行调查，并索取有关文件、资料等证明材料。
（五）对正在进行的严重违反财经法规、严重损失浪费的行为，经部门或者单位负责人同意，作出临时制止决定。
（六）对阻挠、妨碍审计工作以及拒绝提供有关资料的，经单位领导人批准，可以采取必要的临时措施，并提出追究有关人员责任的建议。
（七）提出改进管理、提高效益的建议和纠正、处理违反财经法规行为的意见。
（八）对严重违反财经法规和造成严重损失浪费的直接责任人员，提出处理的建议，并按有关规定，向上级内部审计机构或者审计机关反映。
部门、单位可以在管理权限范围内，授予内部审计机构经济处理、处罚的权限。
第十二条 内部审计工作的主要程序是：
（一）根据上级部署和本部门、本单位的具体情况，拟订审计项目计划，报经本部门、本单位领导人批准后实施。
（二）实施审计前，应当通知被审计单位。
（三）对审计中发现的问题，可随时向有关单位和人员提出改进的建议。审计终结，提出审计报告，征求被审计单位的意见，报送本单位领导人审批。经批准的审计意见书和审计决定，送达被审计单位。被审计单位必须执行审计决定。
（四）对主要项目进行后续审计，检查采纳审计意见和执行审计决定的情况。
（五）被审计单位对审计意见书和审计决定如有异议，可以向内部审计机构所在单位负责人提出，该负责人应当及时处理。
第十三条 内部审计机构对办理的审计事项，应当建立审计档案，按照规定管理。
第十四条 任免内部审计机构的负责人，应当事前征求上级主管部门或单位的意见。
内部审计人员应当具备必要的专业知识。
内部审计人员专业技术职务资格的考评和聘任，按照国家有关规定执行。
第十五条 内部审计人员应当依法审计、忠于职守、坚持原则、客观公正、廉洁奉公、保守秘密；不得滥用职权、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守。
内部审计人员依法行使职权受法律保护，任何组织和个人不得打击报复。
第十六条 对违反本规定的单位和个人，由其主管部门或单位在法定职权范围内，根据情节轻重，给予行政处分、经济处罚，或者提请有关部门处理。
第十七条 非国有经济组织开展内部审计工作，可参照本规定的有关条款执行。
第十八条 各部门、各地区、各单位可以根据本规定，制定具体实施办法。
第十九条 本规定由审计署负责解释。
第二十条 本规定自发布之日起施行。1989年12月2日发布的《审计署关于内部审计工作的规定》废止。



1996年3月11日