二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


　　“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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四川省人大常委会


成都市消防条例

　　
　　2000年8月31日成都市第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过
　　2000年11月30日四川省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准
　　根据2006年6月8日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2006年9月28日四川省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《成都市人民代表大会常务委员会关于修改〈成都市消防条例〉的决定》修正
　　2010年6月18日成都市第十五届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订
　　2010年7月24日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准

第一章　总　　则
　　第一条　为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全，根据《中华人民共和国消防法》和有关法律、法规的规定，结合成都市实际，制定本条例。
　　第二条　本市行政区域内的单位和个人，应当遵守本条例。
　　第三条　消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。
　　第四条　本市各级人民政府负责本行政区域内的消防工作。
　　市和区（市）县人民政府应当将消防工作纳入国民经济和社会发展计划，保障消防工作与经济建设和社会发展相适应。
　　市和区（市）县人民政府有关部门应当在各自的职责范围内，依照法律、法规的规定做好消防工作。
　　第五条　市和区（市）县公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，公安机关消防机构负责实施。
第二章　火灾预防
第一节　消防安全职责
　　第六条　市和区（市）县人民政府应当履行下列职责：
　　（一）按照国家规定建立公安消防队、专职消防队，增强火灾预防、扑救和应急救援的能力；
　　（二）建立消防工作联席会议制度，研究并协调解决消防工作中的重大问题；
　　（三）对本级政府有关部门履行消防安全职责的情况进行监督检查；
　　（四）将公共消防设施建设和消防工作业务经费纳入同级财政预算，保障资金投入；
　　（五）组织政府有关部门开展有针对性的消防安全检查、消防宣传教育；
　　（六）法律、法规规定的其他消防安全职责。
　　镇（乡）人民政府、街道办事处应当组织、督促本区域内的单位做好消防工作；指导、支持和帮助社区居民委员会、村民委员会开展群众性消防工作；定期组织消防安全检查，督促消除火灾隐患；协调、配合火灾事故处理。
　　第七条　公安机关消防机构应当履行下列职责：
　　（一）开展消防监督检查，督促整改火灾隐患；
　　（二）负责建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查以及公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查；
　　（三）确定本行政区域内的消防安全重点单位；
　　（四）负责消防产品使用环节的监督检查;
　　（五）开展消防安全宣传，组织消防安全培训；
　　（六）承担火灾扑救工作，调查火灾原因，统计火灾损失；
　　（七）参加重大灾害事故和其他以抢救人员生命为主的应急救援工作；
　　（八）管理、指导消防队伍建设和训练；
　　（九）法律、法规规定的其他职责。
　　第八条　公安派出所应当进行日常消防监督检查，负责消防安全宣传教育、保护火灾现场、配合火灾事故调查等消防安全工作，并确定专（兼）职消防民警。
　　第九条　社区居民委员会、村民委员会应当确定消防安全管理人，健全消防安全管理制度，组织居（村）民制定防火安全公约，宣传防火、灭火和应急逃生知识，进行防火安全检查，督促整改火灾隐患。
　　第十条　机关、团体、企业、事业单位的主要负责人是消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责。
　　单位应当落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级、各岗位的消防安全责任人。
　　第十一条　消防安全重点单位除应当履行《中华人民共和国消防法》第十六条、第十七条规定的职责外，还应当履行下列消防安全职责：
　　（一）将消防安全重点单位标志在显著位置标识；
　　（二）每季度向公安机关消防机构报告本单位消防安全状况和履行消防安全义务的情况；
　　（三）确定本单位的消防安全管理人，并自确定或变更之日起十五个工作日内报公安机关消防机构备案。
第二节　消防监督管理
　　第十二条　市人民政府应当将包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防通信、消防车通道、消防装备等内容的消防规划纳入城乡规划，并负责组织实施。
　　消防规划由市规划行政主管部门会同市公安机关消防机构共同组织编制，区（市）县人民政府参与编制。
　　第十三条　规划行政主管部门在规划中应当规划公共消防设施建设用地,国土资源行政主管部门应当按照规划依法提供消防用地。
　　第十四条　市和区（市）县人民政府应当组织有关部门依照消防规划和技术标准，建设、配置和维护消防站、消防车通道、消防通信、消火栓等公共消防设施。
　　公共消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，公安机关应当书面报告本级人民政府。接到报告的人民政府应当及时核实，组织有关部门增建、改建、配置或者进行技术改造。
　　第十五条　大型人员密集场所建设工程和其他特殊建设工程的建设单位，应当将消防设计文件报公安机关消防机构审核。未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工。
　　除前款规定外，其他需要进行消防设计的新建、改建、扩建等建设工程，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当依法进行抽查。对被抽查到的建设工程，建设单位应当按照规定报送抽查资料。经抽查不合格的建筑工程，施工单位应当停止施工，进行整改。
　　第十六条　建设工程消防设计经公安机关消防机构审核合格或者已经依法备案，需要变更的，建设单位应当重新申请消防设计审核或者重新备案。
　　第十七条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工后，建设单位应当依照下列规定申请消防验收或者备案：
　　（一）公安机关消防机构审核的建设工程竣工后，建设单位应当委托具备相应资质的消防技术服务机构对消防设施、电气以及有防火性能要求的建筑装修材料进行检测，检测合格后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。未经验收或者验收不合格的，禁止投入使用；
　　（二）其他建设工程竣工后，建设单位应当在竣工验收后七个工作日内报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当依法进行抽查。对被抽查到的建设工程，建设单位应当按照规定报送抽查资料。经抽查不合格的，应当停止使用，进行整改。
　　第十八条　建设工程施工单位应当依照经公安机关消防机构审核合格或者备案的消防设计文件施工。
　　建设工程施工现场的消防安全由施工单位指定专人负责。施工单位应当制定并落实消防安全管理制度，配备必要的消防设施和器材。
　　第十九条　建设工程先期竣工部分需要投入使用的，公安机关消防机构可以根据建设单位的申请，按照国家有关建设工程消防验收的规定进行局部消防验收。
　　第二十条　任何单位或者个人不得擅自改变建筑物使用性质，降低防火条件。
　　第二十一条　建设工程消防设计、施工、安全评估、检测以及建筑消防设施维护保养等消防技术服务机构及其执业人员应当依法取得相应的资质、资格，依照国家法律、法规和相关规定提供消防技术服务，并对出具的结论负责。
　　第二十二条　建筑物设有自动消防设施的，产权单位或管理单位应当与具有相应资质的单位签订维护保养合同，落实维护保养责任，保证自动消防设施正常运行。
　　设有自动消防设施的产权单位或管理单位，应当对自动消防设施每年进行一次全面检测，并将检测情况及时报公安机关消防机构备案。
　　建筑物设有消防控制室的，产权单位或管理单位应当按照有关管理规定确保消防控制室二十四小时有专人值班。
　　第二十三条　户外广告、灯杆、架空管线、绿化景观等的设置不得影响消防车通行、火灾扑救和人员逃生，不得破坏建筑物防火条件。
　　第二十四条　建筑物的公共消防安全应当实施统一管理。
　　建筑物实行物业管理的，公共消防安全工作由物业管理单位负责。
　　未实行物业管理的，产权人和使用人应当成立消防安全组织进行管理。
　　第二十五条　建筑物公共消防安全设施设备维修、更新或改造等所需经费，按照相关法律法规的规定，由专项维修资金列支。
　　未设立专项维修资金的，由产权人按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由产权人按照专有部分比例共同承担。
　　第二十六条　产权人提供的建筑物实行承包、租赁或者委托经营、管理的，应当符合消防安全要求。
　　承包人、承租人或受委托人应当约定各方的消防安全职责，没有约定或约定不明确的，在其使用、管理范围内履行相应的消防安全职责。
　　第二十七条　统一规划建设的农村住宅区，应当满足防火间距要求，设置必要的消防设施。
　　农村主要道路，应当满足消防车通行需要。
　　农村设有生产生活供水管网的，应当设置室外消火栓；利用河流、池塘等天然水源作为消防水源的，应当设置消防取水设施；没有生产生活供水管网和天然水源的，应当设置消防水池，满足火灾扑救需要。
　　第二十八条　幼儿园、中小学校、福利院、养老院、特殊教育学校、医院等单位，应当制定灭火和应急疏散预案，每年开展消防演练。
　　第二十九条　公共交通运营企业应当按照国家标准、行业标准或企业标准为投入使用的公共交通车辆配置消防安全防护系统等消防设施、器材。
　　第三十条　建筑面积在三百平方米以上的餐饮场所，分散使用罐装液化气作燃料的，应当采用集中供气方式，有条件的，应当使用管道天然气，并符合国家有关消防技术规范的要求。
　　第三十一条　公共娱乐场所在营业期间，严禁进行电焊、气焊、油漆粉刷等施工和设备检修作业。
　　人员密集场所在营业、使用期间，严禁使用电焊、气焊等明火作业。因施工等特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，将施工区和使用区进行有效的防火分隔，清除动火区域的易燃、可燃物，配置消防器材，进行专人监护，保证施工和使用范围的消防安全。
　　人员密集场所的毗邻区域使用电焊、气焊等明火作业的，按照本条第一款、第二款的规定执行。
　　第三十二条　公众聚集场所和生产、运输、储存、销售易燃易爆危险物品的单位，应当依照有关法律法规的规定投保火灾公众责任保险。
　　第三十三条　单位应当组织下列人员参加公安机关消防机构组织的消防安全培训：
　　（一）消防安全责任人、管理人；
　　（二）专、兼职消防人员；
　　（三）消防工程的设计、施工、监理、检测人员；
　　（四）消防设施安装、维护、检测、操作人员，消防控制室值班人员以及消防技术服务机构的执业人员；
　　（五）易燃易爆危险物品的作业、管理人员以及进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员；
　　（六）公众聚集场所的管理人员；
　　（七）法律、法规规定的其他人员。
第三章　灭火救援
　　第三十四条　市和区（市）县人民政府应当组织有关部门针对本行政区域内的火灾特点制定应急预案，建立应急反应和处置机制，统一领导火灾扑救和应急救援工作，配置消防应急救援装备。
　　第三十五条　消防车、抢险救援车在赶赴火灾或抢险救援现场时，在确保安全的前提下，不受行驶速度、行驶路线、行驶方向和指挥信号的限制，其他车辆以及行人应当避让，不得穿插、超越、阻挠。对妨碍灭火救援的障碍物，公安机关消防机构可以实施破拆。
　　交通管理指挥人员应当保证消防车和抢险救援车优先通行。
　　第三十六条　公安消防队、专职消防队接到出警命令后必须立即出动，赶赴火灾、应急救援现场。
　　火灾现场总指挥员由在场的公安机关消防机构负责人担任，统一组织和指挥火灾扑救，并根据火灾现场需要，有权依法采取紧急措施。
　　在扑救重大火灾和进行重大的抢险救援时，公安机关消防机构应当立即报告本级人民政府，并由到场的政府负责人组织协调有关部门、人员，调集所需物资进行灭火、救援。
　　公安消防队、专职消防队参加火灾以外的其他重大灾害事故的应急救援工作，由县级以上人民政府统一领导。
　　第三十七条　发生火灾时，公安机关应当负责警戒火灾现场，维护交通、治安秩序。
　　医疗、防疫、交通、通讯、供电、供水、供气、气象、环保等单位应当配合灭火和抢险救援。
　　第三十八条　公安机关消防机构可以根据需要封闭火灾现场。未经公安机关消防机构许可，任何单位和个人不得擅自进入、清理、撤除火灾现场。
　　有关单位和个人应当如实向公安机关消防机构提供火灾现场情况、接受火灾事故调查。任何单位和个人不得阻碍火灾调查工作。
　　第三十九条　公安消防队、专职消防队扑救火灾、应急救援，不得收取任何费用。
　　单位专职消防队、志愿消防队参加外单位火灾扑救、应急救援所损耗的燃料、灭火剂和器材、装备等，由事故发生地的区（市）县人民政府给予补偿。
　　第四十条　对因参加扑救火灾、应急救援或者消防训练受伤、致残或者死亡的人员，按照国家有关规定给予医疗、抚恤。
第四章　法律责任
　　第四十一条　违反本条例第十一条第（二）项、第（三）项规定的，责令改正，处警告或者五百元以上二千元以下罚款。
　　第四十二条　违反本条例第十五条、第十七条规定，建设单位未依法报公安机关消防机构备案或者未按照规定报送抽查材料的，责令限期改正，处一千元以上五千元以下罚款。
　　第四十三条　违反本条例第十六条规定，擅自变更经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计的，责令停止施工，并处一万元以上十万元以下罚款。
　　擅自变更已经依法备案的建设工程消防设计的，责令停止施工，并处一千元以上五千元以下罚款。
　　第四十四条　违反本条例第二十条规定的，处二千元以上二万元以下罚款。
　　第四十五条　违反本条例第二十二条第一款、第二款规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款。
　　违反本条例第二十二条第三款规定的，责令改正，处一千元以上五千元以下罚款。
　　第四十六条　违反本条例第二十三条规定的，责令改正，处一千元以上一万元以下罚款。
　　第四十七条　违反本条例第二十九条规定的，责令改正，处一千元以上一万元以下罚款。
　　第四十八条　违反本条例第三十条规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处二千元以上二万元以下罚款。
　　第四十九条　违反本条例第三十一条第一款规定的，责令改正，处二千元以上二万元以下罚款。
　　违反本条例第三十一条第二款规定的，责令改正，处一千元以上一万元以下罚款。
　　第五十条　违反本条例第三十三条规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处五百元以上二千元以下罚款。
　　第五十一条　违反本条例第三十八条第一款规定的，处二千元以下罚款。
　　第五十二条　公安机关消防机构及其他行政机关工作人员在消防工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五十三条　违反本条例规定的行为，法律、法规另有规定的，从其规定。
第五章　附　　则
　　第五十四条　本条例自2010年11月9日起施行。