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国务院办公厅关于做好强降雨防范工作的通知

时间:2024-07-07 22:34:37 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8165
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国务院办公厅关于做好强降雨防范工作的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于做好强降雨防范工作的通知

国办发明电〔2008〕32号


上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、重庆、四川、贵州、云南省(区、市)人民政府,国务院各部委、各直属机构:
5月下旬以来,南方部分地区多次出现大范围强降雨天气,洪涝、崩塌、滑坡、泥石流等灾害频发,造成了严重人员伤亡和财产损失。据气象部门预报,江淮、江南、华南等地今年汛期降雨将明显多于历年水平。近日,部分地区将有暴雨和大暴雨,并伴有短时雷电大风等强对流天气。为切实做好强降雨和汛期灾害防范工作,保障人民群众生命财产安全,经国务院同意,现就有关事项通知如下:


一、高度重视防汛工作


当前,四川汶川大地震的抗震救灾仍处在安置受灾群众、恢复生产和灾后重建的紧要关头,防汛抗洪工作也进入了关键时期。党中央、国务院对防汛抗洪工作高度重视,胡锦涛总书记、温家宝总理等中央领导同志多次作出重要指示,要求在继续抓好抗震救灾的同时,统筹兼顾,科学调配力量,切实做好防洪、防涝、防雷、防范山洪灾害和水库保安等工作。各地区、各有关部门要认真贯彻落实中央领导同志的指示精神,及时组织领导防汛抗洪和抢险救灾工作,全面落实防汛责任制,各级防汛责任人要立即上岗到位,真正把各项工作措施落到实处。要严肃防汛纪律,坚决服从各级政府和防汛指挥部的调度命令。进一步加强应急值守,及时通报信息,确保联络渠道畅通。


二、切实加强预测预报


各级气象、水文部门要密切监视天气、雨情和汛情发展变化,加密监测次数,及时分析会商;特别要加强局部性、突发性灾害的监测预报,准确分析影响时间、程度和范围,及时预测发展趋势,将预报结果及时通报各级政府防汛指挥部和相关部门,为防洪指挥调度和防灾减灾工作提供决策依据。国土资源部门要加强对地质灾害的监测预警,搞好群防群测。要充分利用广播、电视、短信、无线广播、锣鼓号等各种途径,滚动播报雨情、水情和灾情,及时向群众发布灾害预警信息。


三、确保水库、江河防洪安全


各有关地区和部门要加强对重点堤段、病险和在建水库的安全检查,及时排除各类隐患和险情。严格落实江河洪水防御方案和重要水利枢纽的调度方案,加强江河、水库的科学调度,所有水库、水电站都要服从有管辖权的防汛指挥机构的统一调度。进一步加大对地震灾区堰塞湖、震损水库的处理力度,确保安全度汛。要落实好专业抢险队伍和民防队伍,备足防洪抢险物料、装备、运输工具等,确保及时发现和有效控制险情。加强军民联防,及时向部队通报情况,充分发挥人民解放军和武警部队在抗洪抢险中的突击队和骨干作用。


四、严密防范山洪、滑坡、泥石流等灾害


地方各级人民政府要切实把防御山洪灾害作为重点工作来抓,落实好各项防范措施。要加强对滑坡、泥石流等地质灾害易发区的巡查,及时排险除险,落实人员转移安置、抢险救灾等各项措施。震灾地区滑坡、崩塌隐患点较多,特别要加强余震与强降雨综合因素影响下的地质灾害防范工作,严防事故发生。一旦发现山洪、滑坡、泥石流灾害征兆,要迅速启动预案,转移安置受威胁群众,并把责任和措施落实到县、乡、村、组、户,不留死角。要宣传防雷电知识,认真落实各项防雷措施。


五、全面落实各项防汛避险措施


各有关地区和部门要组织力量加强对地势较低的城镇、乡村、学校、厂矿、重要工程设施防洪安全检查,制定严密的防范措施,明确“防、抢、撤”的范围、地点和方式。要切实做好城市防洪排涝工作,及时疏浚排洪沟渠和下水管道,防止局部地区强降雨造成人员伤亡和财产损失。工矿企业要认真落实防汛措施,存在洪水淹井隐患的矿井,在暴雨期间不得进行井下作业,安全监管部门要有针对性地加强监督检查。沿海地区要针对今年台风登陆早、数量可能较多的情况,认真完善防台风预案,制订人员应急避风转移方案,尤其要落实好基层防台风措施,对抗风能力差的建筑物、广告牌、民居等要提前采取加固措施。铁道、交通、民航、电力、通信等部门要及时采取有力措施,确保交通运输和通信安全畅通,确保电力供应。


六、全力以赴做好各项救灾工作


目前,一些地区已遭受洪涝等灾害,受灾地区各级人民政府和有关部门要加大投入力度,及时调运发放救灾资金物资,妥善安排受灾群众以及转移避险群众的基本生活,确保群众有饭吃、有衣穿、有住处、有干净水喝、有病能得到及时医治,学生有学上。要切实做好灾后卫生防疫工作,加强灾区环境消毒和传染病监测预警,确保大灾之后无大疫。抓紧做好因灾损毁公路、电力、通信等基础设施以及民房的修复重建,尽快恢复灾区正常生产生活秩序。要严格落实灾情信息发布的有关规定,及时向社会公布防汛抗洪减灾工作进展情况。


国务院办公厅
2008年6月11日
公立医院改制过程中所涉及到的有关问题

北京市华卫律师事务所 郑雪倩
北京市华卫律师事务所 刘 凯


建国初期,人民政府接管了帝国主义和官僚买办资产阶级所开设的医院,变国民党政府办的医院为人民政府的医院,同时,为了尽快改变新中国缺医少药,疾病丛生,人民健康水平十分低下的局面,又在各地、各种企事业部门和军队兴建了一批医院,从而形成了我国医院所有制结构的基本框架——以公有制为主体的多种所有制医院。随着国家经济的恢复和生产资料社会主义改造的完成,逐步将原有的私立医院过渡为全民所有制医院,将个体医院改造为集体性质的联合医院,而在广大农村,则依靠农业生产合作社的力量,办起了一批集体性质的医疗保健机构。至此,我国基本形成了以全民所有制为主、集体所有制为辅的防治结合的城乡医疗卫生网络,非公有制的医疗机构则不复存在。
这种以单纯福利性事业和计划经济管理全民和集体所有制医院,使我国医院所有制日趋单一化,虽在一定时期内起到了很好的效果,但是由国家独办医院方式,超越了我国的经济发展水平,增加了国家的财政经济负担。在党的十一届三中全会以后,医院的所有制结构发生了很大的变化,但从宏观上来看,此种局部性的、试探性的改变,并不足以使我国的医疗卫生体制所存在的问题得到根本性的改变,因此,在2003年7月国务院召开的全国卫生工作会议上明确提出要深化医疗卫生体制改革,打破条块分割,合理配置卫生资源,要通过制定有关法律、法规和政策,利用市场机制培育健康产业发展。这就为如何建立健全适应市场要求的经营运作机制提供了政策依据和发展目标,但由于我国目前所颁布与实施的法律、法规和政策,对公立医院改制过程中可能遇到的相关问题没有规定或规定不够清晰,加之医院管理层对改制相关问题的陌生,因此,笔者欲站在公立医院的角度上,对改制过程中可能涉及到的相关问题在此作一个粗陋的梳理,以期达到抛砖引玉的效果,为我国现今所开展的公立医院改制做一些有益的尝试。

一、 公立医院在改制过程中涉及到的关于产权的相关问题
产权,是在我国公立医院改制过程中不可逾越的一个先决性问题,明晰了公立医院的产权——可以毫不夸张的说,医院改制就能达到事半功倍的效果。
1、产权的概念、主体、客体及其交易的内容和方式
所谓产权是指:财产所有权以及与财产所有权有关的经营权、使用权等财产权。按照产权资产的形态,可以分为有形资产和无形资产产权两种。根据产权的概念,我们可以看出产权的主体是指享有或拥有财产所有权或具体享有所有权某一项权能以及享有与所有权有关的财产权利的人(自然人、法人)、单位、组织和国家。产权的客体是指产权权能所指向的标的,是产权主体可以控制和支配或享有的具有文化、科学和经济价值的物质资料以及各类无形资产。
如前所述,产权是一项具有财产性的权利,因此,根据其自身的性质,其价值上的体现必须通过交易来完成,所以,这就涉及到了产权的交易内容及交易方式的问题。
产权的交易是指财产所有权及相关经营权、财产使用权通过市场进行有偿转让的经营行为。包括三方面的内容:
①产权交易是一种遵循等价交换原则的商品经营活动;
②产权交易属于产权经营活动,其经营主体是企业财产所有者或拥有者的代理者;
③产权交易在内容上可以分为两个不同层次:第一个层次是财产所有权的转让;第二层次是保持财产所有权不变的前提下,实行财产经营权转让。
产权交易的方式包括:收购、兼并、租赁经营、承包经营、委托经营、出售、股份转让和嫁接外资等。
2、产权交易的方式在公立医院改制过程中的体现
结合目前我国公立医院改制过程中的具体实践,产权交易的方式在公立医院改制过程中有如下体现:
  1. 合作经营制:以政府集体和内部职工共同出资为前提条件,同时吸纳社会和个人股金共同办院,可以新建医院,也可以在原国有医院基础上改造,吸取股份制管理办法,实行劳动联合为主,资本为辅的经营管理形式。
  2. 外商、港商、台商及国内大公司投资,兴建医院或收购国有医院,引入全新的管理机制。
  3. 资产转让
  (1) 将医院整体或部分资产,通过招投标的形式,转让给职工个人所有或个人经营。
  (2) 部分转制:资产评估确认后,通过招投标,整体转让给职工个人,建立新型劳动聘用关系,转让所得资金主要用于退休人员剥离支出,支付职工补偿金及偿还债务。
  (3) 对所有资产进行公开转让,医院成为独立法人实体,在编职工一律与原单位解除劳动关系,转让价款除去改制成本后,专项用于卫生事业发展和改革遗留问题处理;
  (4) “动产买断,不动产租赁”,将医院固定资产租赁给经营者使用,经营者享有节余的经营收益,承担经营风险。
3、公立医院在改制过程中涉及到产权问题时所应注意的事项
公立医院在改制前、改制过程中以及改制完成后均会涉及到产权问题。改制前,所涉及到的产权问题是改制能否顺利进行的前提条件,改制过程中所涉及的产权问题以及对产权问题的相关处理,又决定了改制过程结束后,经过改制的公立医院在法律上的地位和性质以及其在改制后如何运作的问题,而在改制后对于产权问题的相关处理则决定了经过改制后的公立医院的命运问题(注:对于改制后所涉及到的产权问题,笔者将放在其他问题中阐述)。因此,产权以及围绕着产权所出现的各种问题,是公立医院改制过程中必须予以重视的问题。具体而言,公立医院在改制前及改制过程中可能涉及到产权这一问题表现在以下几个方面:
(1) 在改制前,公立医院应将其自身自有的产权进行初步的项
目及数量上的统计;
在改制前,公立医院如此作为是为在改制过程中对其自有的有形
或无形资产做好进行评估、验资、界定产权的准备。
(2) 在改制过程中,将自有的资产(有形或无形)委托有执业
资格的评估机构进行评估;
根据现行的《国有资产评估管理办法》的相关规定,在对资产进
行评估时,除非国有资产外,资产评估的一般程序为:a、申请并办理资产评估立项手续(受理申请的部门为国有资产管理部门);b、委托有执业资格的评估机构进行评估;c、申请并办理资产评估报告的确认手续;
(3) 在资产评估完毕后,公立医院可以根据自身改制的方案,
划分合理的股份并招募股金;
公立医院的改制,其终极目的是摆脱现有不合理的医疗体制对自身发展的束缚,以便更好的适应市场经济的发展。而在市场经济环境中,已被理论及实践所证实的能够较好的适应市场环境的主体则是具有资合性质的股份有限责任公司制或即具有资合性质又具有人合性质的有限责任公司制的法人,根据公司法的相关理论可以看出,以上两种不同性质的法人之所以能够很好的适应市场经济,其明确的股权划分以及由股权所决定的相关派生权利的符合科学的行使,起到了重要的作用。因此,在资产评估完毕后,股权的划分及由股权划分完毕后所进行的招募资金等活动,对公立医院改制后所成立的法人的正常运作是有着密切的联系的。
二、 公立医院改制过程中所涉及到的投资与融资的问题
1、 投资与融资的概念
所谓投资,是指以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出。
例如,购买政府公债,购买企业股票和债权,购置设备,兴建工厂,开办商店,增加一种新产品等,都会涉及到货币性流出,并希望取得更多的流入。
根据当前的实践及理论,对于投资这个概念,站在不同的角度可以得出不同的概念,当然其外延也就有所不同,结合公立医院改制的客观情况来看,笔者以为,在公立医院改制过程中所发生的投资,可以将其放在风险投资的范畴内考虑。风险投资(venture capital)在我国是一个约定俗成的具有特定内涵的概念,其实把它翻译成创业投资更为妥当。广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资;狭义的风险投资是指以高新技术为基础,生产与经营技术密集型产品的投资。根据美国全美风险投资协会的定义,风险投资是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、具有巨大竞争潜力的企业中一种权益资本。从投资行为的角度来讲,风险投资是把资本投向蕴藏着失败风险的高新技术及其产品的研究开发领域,旨在促使高新技术成果尽快商品化、产业化,以取得高资本收益的一种投资过程。从运作方式来看,是指由专业化人才管理下的投资中介向特别具有潜能的高新技术企业投入风险资本的过程,也是协调风险投资家、技术专家、投资者的关系,利益共享,风险共担的一种投资方式。 结合我国目前医疗卫生体制的情况来看,在公立医院改制过程中所涉及到的关于投资的问题,将其放入广义概念上的风险投资中去考虑,是具有可行性的,并且,扩大投资概念的外延,可以直接导致公立医院改制过程中融资渠道的多样化,有利于我国公立医院改制的进行。
所谓融资,是指具有经营权利能力的法人或其他组织向社会有偿筹集资金的活动,包括各种股票、债权等有价证券的发行、转让及其他各种形式的集资活动。
2、投资与融资的方式
由投资的概念及当前的实践来看,在公立医院改制过程中,外界对公立医院进行投资的方式包括以下几种:
(1) 托管;
崔建远 清华大学法学院 教授


关键词: 土地储备 土地储备中心 一级开发企业 实际用地者
内容提要: 土地储备制度虽然已经付诸实践,但在法律关系方面尚未理顺,应当明确前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心、国土资源管理部门、实际用地者等之间的法律关系,以及实际用地者与国土资源管理部门之间的法律关系,以求妥当地平衡各自的利益关系。


一、引言
建设用地使用权出让洽商甚至签订合同之时,建设用地可能是尚未拆迁、补偿、安置的“生地”,甚至是尚未征收的集体所有的土地,也可能是已经征收、拆迁、补偿、安置完毕并达到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。属于“熟地”的,有些来自土地储备。广州市、安徽省、重庆市、成都市、上海市和北京市等市,都实行了土地储备制度,使得相当数量的建设用地来自土地储备机构的供应,相应的,建设用地使用权的取得,便以“熟地”作为标的物。
鉴于建设用地使用权与土地储备制度的关联如此密切,而实际运作中也有诸多需要规范和完善之处,国土资源部、财政部和中国人民银行于2007年11月19日出台了《土地储备管理办法》。鉴于该管理办法规定了土地储备制度与建设用地使用权之间的关系,牵涉几方主体及其所承受的权利义务,也鉴于其中某些设计和规定尚有完善的余地,加上实务中仍有未尽符合规定的操作,有必要对其介绍、分析和评论。
《土地储备管理办法》规定,所谓土地储备制度,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为(第2条第1款)。土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担(第2条第2款)。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位(第3条)。各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地(第6条)。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并报上级国土资源管理部门备案(第7条)。
关于可纳人土地储备范围的土地,按照《土地储备管理办法》的规定,市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第11条)。因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准,依法对土地使用权人给予补偿后,收回土地使用权。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第12条)。根据土地储备计划收购国有土地使用权的,土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第13条)。政府行使优先购买权取得的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳人土地储备(第14条)。已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第15条)。
关于开发商等用地者从储备的土地中取得建设用地使用权,《土地储备管理办法》规定,市、县人民政府可根据需要,对产权清晰、申请资料齐全的储备土地,办理土地登记手续,核发土地证书。供应已发证储备土地前,应收回土地证书,设立土地抵押权的,要先行依法解除(第17条)。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件(第18条)。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的,要按照有关规定,通过公开招标方式选择工程实施单位(第19条)。储备土地完成前期开发整理后,纳人当地市、县土地供应计划,由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地(第22条)。
《土地储备管理办法》还规定了特殊的利用储备土地的方式:“在储备土地未供应前,土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用,应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应”(第21条)。
二、分析与评论
(一)关于土地储备制度的功能和定位
关于土地储备制度的功能和定位,应从以下方面来认识:(1)它改变了我国土地征收和供应的结构,完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。[1]土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”(生地出让)转向“净地出让”(熟地出让),从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。[2](2)土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算,可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系,可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩,有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发,更好地实施土地规划。[3](3)土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用,也具备调控土地需求的功能,增强了政府对土地市场的调控能力。(4)土地储备制度激活了存量土地的利用价值,对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地,土地储备机构统一管理,有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划,通过前期开发和整理,作出统一计划和整体安排,加快企业存量土地盘活进度,解决部分企业改制的燃眉之急,实现土地的再开发和再利用,促进土地资源的优化配置,提高土地的利用效率。(5)促进土地保值、增值,加强土地资产管理。(6)有助于防范和化解金融风险。[4]
(二)土地储备机构的法律地位和功能
土地储备机构并非建设用地使用权的出让方,类似于仓储者,它管理着已经储备的土地。建设用地使用权的出让方依然是市、县人民政府国土资源管理部门。实际上,《土地储备管理办法》第22条已经明确了这一点。
(三)储备土地的取得方式
储备土地的取得,按照《土地储备管理办法》的规定(第11条以下)和实务中的操作,大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。
(四)《土地储备管理办法》第21条后段的规定不符合现行法及其理论
已经储备的土地,在出让建设用地使用权之前,仅仅以国家土地所有权的形态存在,并无建设用地使用权的身影。既然如此,《土地储备管理办法》第21条后段规定储备土地设立抵押权,就不符合我国的现行法及其理论。在我国现行法上,土地所有权不得抵押,能够抵押的是(出让的)建设用地使用权、“四荒”土地承包经营权,在土地储备制度的背景下,只有(出让的)建设用地使用权。既然所储备土地中不含有建设用地使用权,即欠缺作为独立之物的抵押物,谈何以储备土地设立抵押权?!
(五)建设用地使用权的标的物
土地储备制度下,建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”,是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作,土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”,即土地的一级开发完毕,“生地”变成了“熟地”。
(六)前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系
1.前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心
土地储备中心,即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然(土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件(第18条),但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作,而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权,来委托特定的企业承做土地的一级开发,或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系,属于代理人和相对人之间的关系。
虽然有些市把土地储备中心作为土地征收、拆迁的主体,也有学说表示支持,但由于土地征收为行政权力的运作,属于政府机关的职能,而土地储备中心并非行政机关,而是事业单位,所以,不应将土地储备中心作为土地征收的主体。不过,可以由政府机关授权土地储备中心,实施征收、拆迁、补偿、安置等土地一级开发的具体工作,此时,相对于被征收人来说,土地储备中心不是当事人,当事人为市、县人民政府国土资源管理部门。
2.前期开发整理储备土地的企业与市、县人民政府国土资源管理部门
如同前述,在前期开发整理储备土地的层面上,市、县人民政府国土资源管理部门与实施土地一级开发的商家各为当事人一方,市、县人民政府国土资源管理部门承担的义务是向该企业支付补偿款,享有的权利是适时收回建设用地。
3.前期开发整理储备土地的企业与实际用地者
前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间的关系,有些人认为属于建设用地使用权转让合同关系,尤其是有些市也确实要求前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间签订建设用地使用权转让合同,以及补偿合同。下文的案例分析即属此类。但这是违反法律和法理的。合乎法律及法理的意见应是,前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间本来没有直接的合同关系,应当是前期开发整理储备土地的企业和国土资源管理部门之间具有法律关系,国土资源管理部门与实际用地者之间发生建设用地使用权出让合同关系。在该企业和国土资源管理部门之间的关系中,国土资源管理部门从该企业之手收回建设用地,向其支付补偿款。在国土资源管理部门和实际用地者之间的合同关系中,国土资源管理局向用地者移转建设用地使用权,用地者支付出让金。支付补偿款的合理流程应为:国土资源管理局向该企业支付补偿款,实际用地者向国土资源管理局支付地价款。但实务的运作时常将上述流程做一定程度的变通,呈现给人们的流程是:国土资源管理局将建设用地使用权先出让给实际用地者,同时获取地价款;实际用地者和前期开发整理储备土地的企业依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿协议》,实际用地者将地价款的一部分付给前期开发整理储备土地的企业,实际上是代国土资源管理局支付给前期开发整理储备土地的企业补偿款;而后,前期开发整理储备土地的企业将建设用地退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给用地者。本来,前期开发整理储备土地的企业拥有的建设用地使用权和用地者将要取得的建设用地使用权,是两项不同的建设用地使用权,发生联系的,只是所处的地段(宗地)相同。
三、涉及土地储备的案例分析
(一)基本案情
2006年4月5日,W市国土资源管理局从乙单位收回A号建设用地。2009年10月7日,W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权。甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权,与W市土地交易中心签订了《成交确认书》。《成交确认书》规定:“请持此确认书于巧个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分,在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》。”随后,甲公司与乙单位签订了《建设用地使用权转让补偿合同》,约定乙单位保证A号地块的建设用地使用权无任何权利纠纷和争议,保证按照约定交付土地;甲公司保证按照约定分四期向乙单位支付补偿费。
在实际的履行过程中,乙单位认为甲公司是从自己手里受让的A号地块的建设用地使用权,乙单位的上级主管部门以公告方式对A号地块的建设用地使用权等提出异议,并导致甲公司无法办理报建手续、拆迁手续。从而发生纠纷。各方之间的法律关系如何?甲公司能取得A号地块的建设用地使用权吗?若能取得,是从何人之手取得呢?
(二)分析
1.2009年W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权的行为,应被认定为建设用地使用权出让,而不是建设用地使用权转让。其理由如下:
(1)国土资源管理局是建设用地使用权的出让主体
建设用地使用权出让,是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付地价款的行为。而建设用地使用权转让,是土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。(注:《中华人民共和国物权法》第15条等将物权变动与引起变动的原因行为区分开来,若循此路,建设用地使用权出让、转让可作为物权变动,就不同于建设用地使用权出售、赠与。)可见出让和转让所要求的一方主体是不同的,出让行为中的一方主体是国家,转让行为中的转让方则是土地使用者,受让方将成为土地使用者。
本案中,甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权。招标拍卖是土地使用权出让的方式之一,而该建设用地使用权交易是W市土地交易中心代表W市国土资源管理局以招拍挂方式出让的,委托人是W市国土资源管理局,有证据《W市挂牌出让建设用地使用权公告》和《建设用地使用权挂牌竞买须知》予以证明。《建设用地使用权成交确认书》规定,该宗土地待拆迁完毕后,甲公司按照法律法规规定持相关资料到W市国土资源管理局申请办理拆迁验收手续,签订《建设用地使用权出让合同》,上述内容证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让方。同时,W市土地整理储备中心受W市国土资源管理局的委托,于2008年7月23日向甲公司发出的《工作联系函》就是否继续履行《成交确认书》进行了讨论,W市国土资源管理局还曾确定以两宗储备地块置换甲公司的用地,这也证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让主体。
(2)甲公司取得土地使用权是基于W市国土资源管理局的出让行为
第一,W市国土资源管理局委托土地交易中心将该宗土地的建设用地使用权挂牌,甲公司通过竞买的方式取得该建设用地使用权,其法律基础是国土资源管理局的出让行为。
第二,从甲公司取得该建设用地使用权的内容和效力来看,甲公司取得的不是乙单位名下的建设用地使用权,而是与其内容和效力不同的另一建设用地使用权,该建设用地使用权不可能因乙单位的转让行为而取得,只能基于W市国土资源管理局的出让行为而取得。
根据《城市房地产管理法》第38条和第39条,以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第21条、第22条的规定,土地使用权的转让受到一定的限制:其一,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让;其二,土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;其三,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中,乙单位提交的证据哎土地使用权证》表明该宗地块的土地使用权的类型为出让,土地用途为文体用地,土地使用权的期限为40年,至土地交易中心签发《成交确认书》之日,乙单位土地的剩余年限为35年。而《挂牌出让建设用地使用权公告》显示,甲公司取得的建设用地使用权的土地用途是商业用地,出让年限为40年。显然,甲公司取得A号地块的建设用地使用权已不是(乙单位拥有的)原物及原权利,土地用途已改变,由原来的文体用地变为商业用地,建设用地使用期的年限已为40年,而不是转让行为要求的剩余期限35年。如果主张该建设用地使用权交易是转让行为,则既违反了上述《城市房地产管理法》第38条和第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权转让规定,也不符合本案的事实。此外,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依规定重新签订土地使用权出让合同。《W市土地储备管理办法》第8条也规定,对于改变批准用途用于商业等经营性用地或以出让方式取得土地使用权后无力进行开发的,应由政府收回进人土地储备。可见,在土地用途已改变的情况下,乙单位没有权利将其既有的土地使用权进行转让,这恰好证明了挂牌出让的A号建设用地使用权是W市国土资源管理局出让的建设用地使用权。
第三,《成交确认书》并没有规定在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由买受人甲公司在未来办理过户登记手续,这就使得甲公司取得A号地块的建设用地使用权非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖不被定性为出卖他人之物,因此,《成交确认书》不宜被定性为出卖他人之物的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则,就是没有做到相似的事物相同处理。上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则,建设用地使用权自办理变更登记时转移。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
2.《成交确认书》规定的“请持此确认书于15个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分,在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》”的条款,是建设用地使用权出让合同的一个组成部分,确定了出让金的支付方式;依据此条款,甲公司与乙单位签订的《建设用地使用权转让补偿合同》正是为了实际履行上述地价款而产生的。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第20条第1款关于“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书”的规定,W市土地交易中心与甲公司签订了《成交确认书》,并约定了成交价款的总额,还约定了双方在A号地块的土地拆迁完毕后签订《建设用地使用权出让合同》,对双方的权利义务作了分配。之所以在《成交确认书》中规定甲公司与乙单位签订《建设用地使用权转让补偿合同》,其目的是为了保证《成交确认书》中所确认的合同内容的履行。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。国家应根据土地使用者的使用年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。根据《W市土地储备管理办法》第11条规定,在土地收归国有后,应由W市土地储备供应中心负责退还乙单位未使用年限的土地出让金及对地内建筑物进行补偿。政府在出让土地前应将地块收归国有,但是在政府无力支付回购款或不愿直接向原土地使用权人补偿时,可以确定由新的受让人(买受人)替政府向原土地使用权人垫付款项。本案即属于政府提前收回土地使用权的情形,W市国土资源管理局应当向乙单位支付提前收回土地的补偿,只是补偿款没有采取国土资源管理局直接向乙单位支付补偿款的方式,而是通过《成交确认书》确定甲公司将出让金的一部分支付给乙单位来实现的。本来应有的流程是:国土资源管理局从乙单位收回土地使用权,同时支付补偿款;国土资源管理局将位于该地段的但性质不同的另一建设用地使用权出让给甲公司,甲公司支付出让金。本案的运作实际将上述流程做了一定程度的变通,呈现给人们的流程是:国土资源管理局将其后出现的“另一建设用地使用权”先出让给甲公司,同时获取出让金;甲公司和乙单位依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿合同》,甲公司将出让金的一部分付给乙单位,实际上是代国土资源管理局支付给乙单位补偿款;而后,乙单位将土地使用权退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给甲公司。乙单位既有的土地使用权和甲公司将要取得的建设用地使用权,是两项不同的建设用地使用权,发生联系的,只是所处的地段(宗地)相同。由此可见,甲公司和乙单位依照政府部门的指示签订《建设用地使用权转让补偿协议》,只是具有中国特色的实务运作中出现的措施,重在甲公司向乙单位支付补偿款,所谓的建设用地使用权转让无非是为甲公司向乙单位支付补偿款寻找出来的理由,并非法律意义(真正意义、典型意义)上的建设用地使用权转让,因为乙单位并不享有甲公司在其后应取得的A号地块的建设用地使用权,乙单位将向国土资源管理局退回土地使用权,而不是向甲公司转让建设用地使用权。
上述分析并不表明乙单位在《建设用地使用权转让补偿合同》签订和履行阶段没有土地使用权,它的确拥有土地用途为文体用地、期限为40年的A号地块的土地使用权。按照这些合同的规定与政府部门的指示,乙单位在享受收取补偿款权利的同时,应负有交出建设用地和土地使用权的义务;从甲公司取得补偿款,向国土资源管理局退回土地使用权。与此相适应,乙单位对其将要退回土地使用权也负有义务,如担保没有第三人主张租赁权、他物权等权利,以保障甲公司实现其合同目的。假如有第三人主张此类权利,甲公司有权暂时拒付补偿款。